租赁的厂房、商铺被征收是否能依法获得补偿利益？答案是肯定的，但是需要满足一定的条件（附法院真实判决案例）。停产停业损失、装饰装修、附属物补偿；其它补偿费包括设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的补偿额、因动迁造成停产停业的补偿额
首先，租赁的厂房、商铺被征收是否能依法获得补偿利益？
答案是肯定的，但是需要满足一定的条件（下文将附法院真实判决案例）。
在上海市，经营性房产被征收，一般有以下几种情况：一、国有土地上厂房、商铺搬迁征收。二、集体土地上厂房、商铺搬迁征收。上述分类是根据土地和房产的性质进行划分，从征收实施部门及土地规划用途来分，还包括市政建设征收、城市更新（旧改）、政策性征收搬迁。在上海，有一种比较特殊的征收搬迁，即198地块的减量化土地征收，主要针对集体建设用地。一般由各镇政府牵头，镇城建中心负责实施，腾地指标由市、区、镇按比例分成。
国有土地上的房屋征收，依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，该细则适用于本市国有土地上实施的房屋征收与补偿活动。细则规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，区房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。
根据该细则，征收补偿方案应当包括房屋征收与补偿的法律依据、目的、范围、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法、补偿方式、标准和计算方法、补贴和奖励标准、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法等内容。补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。
集体土地上的房屋征收，根据《上海市征收集体土地房屋补偿规定》等法律、法规、规章，结合各镇实际情况，制定集体土地非居住房屋（企业）协议动迁补偿方案，以规范本地区集体土地非居住房屋（企业）协议动迁补偿工作。198地块的减量化征收，一般参照该规定执行。
上述所有征收政策所规定的补偿，均包括停产停业损失、装饰装修、附属物补偿；其它补偿费包括设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的补偿额、因动迁造成停产停业的补偿额等。这些费用数额也不少，是承租人可以争取的部分。
但是，租户若想争取上述补偿利益，需考虑以下条件：
1.合同中对于房产被征收的具体约定；
2.征收（搬迁）评估报告中对于上述项目的评估金额。
3.合同期限等。
案例：
【案件基本事实】
上海市青浦区练塘镇芦XX路XX号房屋于2004年11月26日登记权利人为XXX公司，共有5幢，类型均为工厂，其中4号为5层，其他均为1层。
2017年9月10日，XXX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订《场地使用租赁协议》一份，约定：甲方将系争场地（面积6,000余平方米）出租给乙方，其中包含门房间、大楼一幢，工棚12间，用途以营业执照核准的经营范围为准（现甲方占据2-4间工棚以及大楼西北侧临时置放材料）；租赁期限自2017年11月18日起至2027年11月18日止，共计10年；租赁费用标准为每年30万元，经双方协商一致同意，乙方一次性付清10年租金，总租金为220万元，租金不含税，应甲方要求，甲方委托其法定代表人收取租金（附有陈美娟银行账户）；合同签字后一周内，乙方支付定金100万元，2017年11月18日，乙方支付剩余租金120万元，场地移交时间为2017年11月18日，合同自甲方收到乙方定金口起生效，乙方延迟支付甲方租金，每延迟一日，按万分之五每日计罚金，甲方如向乙方延迟移交场地的，每延迟一口，按万分之五每日计罚金；甲方应允许乙方在大门处挂牌；对乙方装修的审查和监督为水、电、气、空调、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养，清洁管理，保安管理并负责市场的公共安全，消防管理，内外各种通道、道路、停车场的管理；乙方应爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任；如遇政府拆迁等政府强制行为或合同因故终止，甲方提前一个月通知乙方，以便乙方有充裕的时间撤出场地，甲方按22万/年退还未履行完的租金，陈美娟负退款担保责任，担保期限与租赁期限相同；若土地被政府强制行为征用的，甲方应积极向政府主张要求赔偿因场地搬迁所遭受的损失，获得政府损失补偿由甲乙双方均分；每年练塘镇政府收取的1万元场地管理费用，经双方协商，由乙方负责另行支出，不计算于租赁费用以内；其他涉及甲方及场地的政府规费，均由甲方承担；合同还就双方其他租赁事宜进行了约定；合同落款处双方加盖了公司公章，甲方处有陈美娟签名，担保人处无签名。合同签订后，双方开始履行合同。
2020年4月7日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室（甲方）与XXX公司（乙方）为落实相关土地管理政策，根据《练塘镇人民政府关于练塘镇工业建设用地减量化实施办法》，经双方友好协商，在自愿平等基础上，签订《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》一份，约定：乙方自愿关闭企业，搬迁设备，腾空厂房，甲方对该建设用地实施减量化，并同意对乙方的土地使用权、房屋、构筑物（或附属物）、装修、设备搬迁、停产停业损失及职工经济补偿金等采用货币方式进行补偿；地上房屋建筑面积1,648.76㎡，其他房屋建筑面积137.81㎡，共计地上房屋建筑面积1,786.57㎡；经上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方有证土地上的房屋补偿，计2,161,079元，构筑物（或附属物）、装修、绿化、设备搬迁补偿，计3,696,259元；停产停业损失补偿，有证房屋建筑面积1,648.76㎡，每平方350元，计577,066元，对未缴纳社保的员工的劳动者经济补偿，采取一次性包干补偿方式，打包在停产停业损失补偿内；签约奖励，（1）其他房屋建筑物奖励，经上海金虹房地产估价有限公司评估，按其他房屋建筑物评估价人民币130,059元给予50%奖励，计65,030元，（2）其他房屋建筑物的实际补偿价65,030元给予10%奖励，计6,503元，（3）其他房屋建筑物停产停业损失奖励，其他房屋建筑面积137.81㎡，每平方200元，计人民币27,562元，（4）有证房屋建筑物的实际补偿价2,161,079元给予10%奖励，计人民币216,108元；甲方共应补偿乙方合计人民币6,749,607元，此款甲方应于立项报告批准后第四个星期支付50%，于乙方搬迁并将空房移交且经甲方验收合格后支付50%；乙方应于2020年07月07日之前完成全部厂房搬迁（乙方自行负责房屋使用人搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁），并将空房整体移交甲方进行验收；评估范围内属可搬迁设备或物资的乙方可自行搬离，厂房移交时未及时搬离的视作乙方自愿放弃，其他一切一律不准拆除或搬离，否则将按评估价从补偿款中扣除；乙方在厂房搬迁时，应注意安全操作，期间若发生安全事故，乙方承担由此造成的一切后果；本协议一式四份，甲方执一份，乙方执一份，交区规划资源局一份，交镇财政所一份，自双方签名、盖章后生效；协议落款处由双方签名并盖章。
2020年8月28日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室，向XXX公司发送《告知函》，载明：现根据签订的减量化协议，贵单位必须遵守协议及有关约定，并在规定时间内完成清场工作，按照要求移交房屋，逾期未移交的，一切责任由贵单位承担。XXX公司在落款处盖章后发送给XX公司。
2020年8月30日，XXX公司向XX公司发送《通知书》，载明：接上级政府通知其系争场地搬迁配合政府做好工作，因其与XX公司签订了场地使用租凭（应为赁）协议，根据协议内容，提前一个月通知乙方搬迁，请贵公司配合工作，在一个月内搬清场内所有物件，如拖延时间后果自负，租凭费加倍收取（按实际天数收取）。
2020年9月3日，XX公司向XXX公司发送关于《通知函》的回复，载明：上述通知书已收到，认为贵司提前一个月通知乙方搬迁，纯属断章取义，没有任何依据；若政府动迁，应该有政府部门张贴的公示，包括拆迁的范围、拆迁的主体、拆迁实施单位、拆迁方案等，现本司从未看到过上述内容的公示，贵司也没有提供政府出具的任何拆迁证明材料，因此，该通知为单方面行为；况且，如果存在政府拆迁，有协议拆迁和强制拆迁，现贵司也未提供政府强制拆迁的依据，因此，贵司提出的“提前一个月通知乙方”不适用于《场地使用租赁协议》5.3条；基于上述事实与理由，贵司所发通知其无法接受，并保留追索贵司单方违约的权利。
2020年9月12日，XXX公司向XX公司发送《回复函》，载明：贵公司2020年9月3日发给其回复已收到，贵公司回复内容已知，现政府要求在2020年9月30日前清场，贵公司如有运输困难，其可以帮助解决，请贵公司配合，谢谢。
2020年9月16日，XX公司向XXX公司发送关于《告知函》、《回复函》的再回复，载明：贵司于2020年9月12日的《回复函》（附《告知函》），其于9月14日收到，从政府于2020年8月28日发给贵司的《告知函》可以看出，贵司已与练塘镇减量办就该司租赁的房屋、土地签订了土地减量化补偿协议，作为承租人，在租赁期内涉及承租的土地减量化，应当有知情权，因此，请贵司在接到本函后，速将与练塘镇减量办签订的土地减量化补偿协议及评估报告复印件提供给该司，以便就应得利益部分与贵司协商，同时确定清场的日期（《告知函》未明确清场日期）；反之，其将通过法律途径解决此事，所产生的一切法律后果由贵司承担。
2023年9月12日，上海XX事务所向XXX公司发出《律师函》，载明：该所收练塘镇减量办委托就双方签订的《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》致函；截至发函日已远超过合同约定的搬离、移交空房期限，经多次催促，贵司至今仍未搬离并移交房屋；请贵司于接函后15日内，履行搬迁并移交空房的义务；如逾期不履行的，将根据委托人的授权通过诉讼途径解决。
后因双方就合同履行及补偿款发生争议，致XX司起诉来院，请求判决如上所请。
【法院判决】
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。XXX公司与XX公司签订的《场地使用租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，XXX公司与相关部门签订了减量化搬迁补偿协议，在该协议签订后不久XXX公司虽通知过XX公司搬离，在此之后直至本案诉讼期间其对XX公司使用案涉房屋及场地不持异议，双方合同仍在履行中。后因练塘镇政府于2023年9月发送律师函要求搬离、移交案涉场地，随后XX公司诉至本院，并在审理中搬离房屋，最终由练塘镇政府收回案涉房屋及场地，由此可见，双方之间的租赁合同已事实上无法继续履行，XX公司请求双方合同于2024年1月5日解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，XX公司提前通知XXX公司后于2024年3月18日搬离案涉房屋及场地，本院予以确认。XX公司据此要求XXX公司退还自2024年3月18日至2027年11月18日期间的预付租金806,666.67元，于法有据，标准也符合合同约定，本院予以支持。XX公司还要求陈X娟就退还上述租金承担担保责任，但陈X娟未在合同落款担保人处签字，该请求缺乏事实依据，本院难以支持。XX公司还要求XXX公司支付各项补偿款，考虑到案涉合同尚未履行完毕，本院结合双方合同约定情况、合同实际履行情况、双方就案涉房屋及场地的装修、构筑物以及设施设备的举证情况，酌情确定XXX公司支付XX公司各项补偿款合计1,400,000元。
