关于小区内道路、车位权属的法律规定

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

 

那么，是否小区内的所有车位都归业主共同所有呢？

答案是否定的。

停车位的类别

车位是小区业主居住生活的辅助设施，法律性质上属于小区的配套设施。从物理空间上来看，小区内的车位有以下几种：

(一)地面车位

即在小区地面占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。地面车位没有在最初批准的项目建设规划中，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。

(二)地下产权车位

与地面车位相对应的是地下车位。地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，一般情况下区分为两种类型：地下产权车位和人防车位。产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上、利用上的独立性，能够明确作出区分，可以排他性使用。

住建部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

(三)地下人防车位

人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。

《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《民法典》第二百五十四条规定，国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的，应属国家所有。

《上海市民防条例》第三十三条规定，民防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

 

(四)立体停车库

立体停车库是指通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位使用目的的车位。目前，立体停车库在全国范围内仍属于物权登记中的新兴事物，如何进行分户确权登记，分户中涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积如何确定等，至今尚无明确的法律法规或政策规定。

不同停车位的权属

地面车位的权属

地面车位是占用业主共有的道路或者其他场地所形成的车位。根据上述《民法典》第二百七十四条的规定，理应属于全体业主共有。争议在于，《民法典》第二百七十五条所讲的“其他场地”的范围包括哪些？如首层架空层、屋顶平台、地下空间等是否都属于其他场地？

地下产权车位的权属

产权车位属于不动产，需要办理权属转移登记并取得产权证书，以期确认业主实际取得使用权。但是，我国现行立法并没有对地下停车位的产权问题作出明确规定，只有一些行政规章和一些规范性文件涉及该问题。加之规定的不统一性和确定标准的差异性，导致了业主与开发商纠纷不断。

那么，地下产权车位到底归谁所有呢？

在司法裁判中一般秉承以下原则：

1、若业主分摊了建设费用，购房时地下车位面积已经列入公摊面积被全体业主分摊或者开发商已将建设地下车库的成本核算进住宅整体开发成本中；以及小区规划时，明确了车位作为公共配套设施进行使用。那么，地下产权车位应属于全体业主共有，开发商或物业均无权出售或出租这些车位。

2、若地下产权车位由开发商投资建设，车位土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，那么这些地下车位的产权属于开发商所有。但只能销售给本小区的业主，且购房人可以办理产权登记。

那么，如何判断地下车位面积是否纳入公摊或者计入了住宅开发成本呢？

首先，需要查阅规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查地下车位的面积是否纳入整个土地使用权的面积内进行容积率核算。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本进行了分摊，并以此来最终确定地下车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由开发商对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。

比如，若在土地增值税清算中（向当地税务局调查），将车位及人防设施工程建设成本列入了房地产开发成本，那么该地下车位的产权及人防车位的使用和收益权均不再属于开发商。

人防车位的权属

根据《民法典》的规定，人防车位属于国家所有。

根据《上海市民防工程使用和维护管理规定》，民防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。若该民法工程建造成本已计入小区开发成本，则人防车位的使用和收益权归属于全体业主。否则，开发商有权进行出租，不过作为投资者的开发商在出租民房车位前，必须履行相应的备案手续。

需要注意的是，小区内的民房工程可以进行异地建设。如：

上海市物价局、上海市财政局《关于调整本市结合民用建筑修建防空地下室收费标准的复函》（沪价房（1996）第179号 沪财综（1996）第046号）执行，具体为：新建民用建筑应修建防空地下室，因地质、地形、结构和施工等条件不能就地修建的，由人防办公室收取人防工程建设费。人防工程建设费的收取标准按地面总建筑面积每平方米60元收取。

广东佛山《关于防空地下室易地建设费收费问题的复函(佛价函[2009]16号)》规定，9层以上建筑，建设单位或个人按应建防空地下室面积每平方米2000元的标准缴纳防空地下室易地建设费。
9层以下、基础埋置深度小于3米的民用建筑，其建筑总面积不到7000平方米的，防空地下室易地建设费由每平方米25元调整为每平方米15元。

若开发商取得了地下车库建设工程规划许可证、防空地下室异地建设费缴款通知单，可以证明开发商缴纳了人防工程异地建设费，属于异地建设人防项目。则地下车库并非人防工程，而是经规划主管部门批准由开发商投资建设的地下车库项目，其产权归开发商所有。

注：本文参考了最高人民法院司法案例研究院《地下停车位的法律属性及权属界定》一文，并进行了相应的补充分析。