买房后被法院查封,满足这些条件可以过户

文章摘要:

全款购房后房屋被法院查封;商品房未网签被法院查封;全款买房被法院查封了咋办呢;买房未备案法院查封怎么办

房产买卖合同纠纷

全款购房后房屋被法院查封

近两年许多房地产企业面临资金链断裂的危机,因此有购房者全款买房后尚未过户,由于房地产开发企业被施工方、材料商或者其他债权人起诉,从而导致该购买的商品房被法院查封。

办房产证发现房子被法院查封

许多购买恒大威尼斯的业主购房者在2021年11月份去房产交易中心办理房产证被告知楼盘已被查封,不能办理房产证,该楼盘被查封的案号为(2021)苏0681民初8747号。

查封的房产被另案法院拍卖

在四川省广元市旺苍县就发生了这样一起案件,法院查封了10多年的房子突然被拍卖,申请执行人和执行法院事后获悉,之所以出现这种情况,是因为住建局未履行法院协助执行义务,导致债务人的房子又被其他法院查封、拍卖。

“四川省绵阳市游仙区住建局未履行协助法院执行义务被执行法院处罚了10万元,我们的百万损失又该由谁来负责?”10月14日,四川的李先生气愤地说。

遇到这种情况

商品房未网签被法院查封

全款买房被法院查封了咋办呢?

买房未备案法院查封怎么办?

购房人的合法权益该如何保护呢?

根据《民法典》物权编的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭都需要经过依法登记才能发生效力。而从签订商品房买卖合同到办理物权登记,二者并不能同时完成,购房人取得法律意义上的所有权总会滞后于商品房买卖合同一段时间,在这段时间内,商品房仍然属于出卖人房地产开发企业所有,倘若不给予购房人特别的保护,而将其作为普通债权人,一旦房地产开发企业的其他债权人申请对物权尚未发生转移的买受房屋进行拍卖或变价,那么购房人将面临“房财两空”的局面。

因此,基于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护,法律赋予已经履行了大部分合同义务的购房人,也就是房屋消费者,对买受房屋的物权期待权,以排除法院的强制执行,这就是法律上的消费者物权期待权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 

消费者物权期待权成立的条件

第一,申请时限的债权应当限于金钱债权

第一个要件,申请执行人也就是债权人,对房地产开发企业享有的债权应当是金钱债权。即申请执行人要求房地产开发企业向其偿还金钱而不是交付房屋或其他权利,如果申请执行人对房屋消费者购买的商品房享有抵押权,那么,上述条款就不能再适用,因为抵押权属于法定的优先受偿权。

第二,查封之前签订合法有效的书面买卖合同

第二个要件,购房人与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同的时间应当是在法院查封房屋之前。在这里,大家需要注意的是,双方签订的合同应该是书面合同,不能是口头约定,而且应当是合法有效的合同,不能存在损害国家利益、集体利益或第三人利益等导致合同无效的情形,当然,最关键的一点,合同签订的时间必须是在法院查封该房屋之前而不能是在查封之后。

第三,用于居住且名下无其他用于居住的房屋

第三个要件,购房人购买房屋的目的系用于居住而且其名下没有其他用于居住的房屋。也就是说购房人购买房屋是为了居住而非用于投资或其他用途,对于居住的理解,我们应当做宽泛的把握,不管是单纯的居住房还是商住两用房,只要有居住功能,即应视为是用于居住。关于名下没有其他用于居住的住房应该如何理解?我们认为,是指买受人需要在购买房屋所在地长期居住,而在同一地点,其名下没有其他可以用于居住的房屋。

第四,已交付了50%以上的购房款

第四个要件,购房人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。也就是说,购房人在提出异议时,已经支付的购房款,超过了合同约定总价的50%。在这里,需要提醒大家的一点是,如果购房人支付了50%以上的房款,但尚未支付完毕全款,此时,对于剩余部分的购房款,案外人可以主动与法院联系,将钱款交到法院,或者由法院对剩余房款按到期债权予以执行。

第五,购房人应当是消费者

第五个要件,也是最后一点,购房人应当是消费者。按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定,消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务的人。那么如何判断购房人是不是消费者呢?我们可以通过购房人的自然属性和所购房屋的性质这两个方面来综合判断。首先,从自然属性上看,消费者应该是自然人,法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题,不在房屋消费者物权期待权中的消费者之列;其次,购买房屋是为生活需要而非生产经营所需,因此,所购买房屋的性质应为居住用房,而非写字楼、门面房等经营性用房。

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