浙江省高级人民法院判决书

再审申请人王某某因与被申请人黄某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第1326号民事裁定，向本院申请再审。本院于2015年9月10日作出（2015）浙民申字第1158号民事裁定，决定本案由本院提审。本院再审立案后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。再审申请人王某某的委托代理人陈晓明，被申请人黄某某的委托代理人潘崇国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年10月12日，王某某向浙江省温州市瓯海区人民法院起诉称：2007年4月，王某某、黄某某就温州市瓯海区潘桥镇横塘村幸福路1号后西南首，占地面积18×40米，建筑面积720平方米的厂房达成转让协议，并于2007年4月18日签定厂房出让合同书，约定黄某某将厂房转让给王某某，转让价85万元。同日，王某某将上述款项支付给黄某某，黄某某出具收款收据。2013年9月，案涉厂房被政府认定为违章建筑而拆除，王某某至此得知案涉厂房系黄某某私自收购当地农民土地违法搭建，故其出让厂房属于无权处分。王某某诉至法院，请求判令：王某某与黄某某之间的厂房出让合同书无效；判令黄某某返还王某某购房款85万元及利息损失（自2007年4月18日起按中国人民银行同期贷款利息计算至实际履行完毕）。

黄某某辩称：1、其收购农户土地搭建厂房后，实际占有、使用厂房，亦有权出让厂房。2、王某某在签订合同时，明知案涉厂房系违章建筑物而进行交易；合同约定黄某某不对政府行为负责，即由王某某承担政府拆除违章厂房的风险；王某某已经实际取得厂房多年并获利，故王某某存在重大过错，若合同无效，请求法院驳回王某某提出的返还购房款及利息损失的诉请。

一审法院经审理查明：2001年9月5日，黄某某分别与案外人陈秀庭、陈龙金、陈胜銮、陈松庭签订土地转让协议书，黄某某作价34595元受让四人位于横塘西岸（即瓯海区首）合计768.76㎡的集体土地。随后，黄某某未经审批在上述土地上建造面积为720㎡的厂房。2007年4月28日，王某某与黄某某就上述厂房签订一份《厂房出让合同书》约定：案涉厂房转让总价款为85万元，黄某某让尽该厂房上至天空下连地底，包括三线用电、自来水一并出让给王某某，并附有原始购地单据。嗣后，王某某付清了转让款85万元。2013年9月间，案涉厂房因系违章搭建被行政执法部门强制拆除。

一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第八十一条规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”黄某某未经审批在非法买受的土地上建造厂房后，又连同土地一起作价85万元转卖给王某某，属违法行为。本案应由公安、土地行政主管等部门处理，不宜作为民事纠纷进行审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条的规定，裁定如下：驳回王某某的起诉。

王某某不服一审裁定，向浙江省温州市中级人民法院提起上诉称：王某某曾于2013年8月向一审法院提起诉讼，后因一审法院以涉嫌刑事犯罪为由移送公安机关处理。2014年5月5日，温州市公安局瓯海区分局向一审法院发函，告知案件已过追诉期限，无法立案侦查。王某某于2014年10月16日再次提起本案诉讼，一审法院又以本案应由公安、土地行政主管等部门处理为由，驳回起诉。一审法院既然已认定违法事实，就应依法确认合同无效并返还购房款。民事诉讼是合法的救济途径，一审法院驳回起诉不当，致使王某某无处救济。综上，请求撤销原裁定，依法改判。

二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

二审法院认为：本案买卖的标的物包括未经合法审批建设的地上建筑物和土地，相关合同当事人涉嫌非法转让土地，因此，一审法院根据土地管理法的规定，裁定驳回起诉，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。

王某某不服原裁定，向本院申请再审称：黄某某自始至终对案涉厂房及土地均不享有所有权及使用权，故其于2007年与王某某签订协议转让案涉厂房，该合同应属无效合同。一审法院在明知公安部门对本案无法立案侦查的情况下，以本案应由公安、土地行政主管部门处理为由，驳回王某某的起诉，二审由维持了一审判决结果，明显属于剥夺了王某某的救济途径。据此，王某某请求：撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2013）温瓯民初字第662号民事裁定以及浙江省温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第1326号民事裁定，本案由浙江省温州市瓯海区人民法院继续审理。

黄某某答辩称：1、原判认定事实清楚，程序合法，裁定结果得当。本案买卖的标的物包括未经合法审批建设的建筑物和土地，相关合同当事人涉嫌非法转让土地，根据相关法律规定，本案应裁定驳回起诉，将材料移送公安机关或检察机关。2、王某某曾于2013年8月就本案争议向一审法院起诉，温州市瓯海区人民法院作出（2013）温瓯民初字第662号民事裁定，裁定不予受理，之后王某某也并未上诉或申请再审，现其于2014年10月16日再次起诉，明显构成重复起诉，原审法院应裁定不予受理。3、即使本案不构成重复起诉，原审认定也符合法律规定。双方当事人涉嫌非法土地转让，应当由《中华人民共和国土地管理法》进行调整，而不宜作为民事纠纷审理。如果确认合同无效并返还因该合同取得的财产的话，必然会损害国家利益及对方当事人利益，故原审认定事实和适用法律均无不当之处。4、王某某违背诚信原则和公序良俗，借诉讼转嫁风险，谋取不当利益，人民法院不应支持。王某某明知案涉标的物系违章建筑，土地为非法占有却恶意购买，在该建筑物未拆除之前获取该建筑物的使用价值，所得利益为不正当利益，其价值已经接近或者等同于购买房屋支付的对价。在建筑物被拆除后，没有非法利益可图的情况下，王某某提出确认合同无效并要求返还财产，属于违反公序良俗。且双方买卖合同中已经明确约定，违章建筑因政府原因而拆除，其风险应由王某某承担。现王某某借诉讼之机将风险转嫁给黄某某属于违反诚信原则。据此黄某某请求判令驳回王某某的再审申请。

本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法”的规定，本案双方当事人均系个人，又系财产纠纷，应属人民法院民事案件的受理范围。至于相关人员是否涉嫌刑事犯罪或者是否应受到行政处罚，并不影响案涉合同效力的认定及双方当事人各自民事责任的承担。原审裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项以及第二百零七条裁定如下：

一、撤销温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第1326号民事裁定及温州市瓯海区人民法院（2013）温瓯民初字第662号民事裁定。

二、发回温州市瓯海区人民法院重新审理。

 

律师分析

在集体土地上未经审批建设厂房，属于历史遗留问题。该类厂房在浙江、广东、福建等省份的经济发达地区普遍存在。

本案厂房系私自从农户手中购买土地所建，集体或国有土地改变用途必须履行相应的审批手续，否则属于违法违章建筑。本案的关键问题在于，政府相关部门已经对案涉厂房进行了强制拆除，即已经通过行政强制措施进行了处理。一、二审法院以土地及厂房买卖合同违法为由驳回起诉，在事实认定和法律适用上均存在错误，事实上剥夺了原告的救济途径。故高院撤销一二审裁定，将案件发回重审。

另外，根据最高人民法院司法解释，倒卖土地使用权入刑的起点是：买卖基本农田五亩，耕地十亩以上，或获利50万元以上。本案尚未达到刑事立案标准，故一二审法院认为本案涉及刑事犯罪，应先由公安处理明显不当。

 

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