【审查要点】

对合同效力的审查属于法院主动审查的范围。

当事人就租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定合同无效时，法院应当向当事人释明变更诉请，引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，并向当事人告知不及时处理合同无效后将可能造成的不利后果。

对经释明后当事人坚持不变更的，应当将合同效力作为争议焦点，如确认租赁合同无效，应对当事人的诉请依法驳回，并告知当事人可就合同无效的其他争议另行主张。

【注意事项】

一审法院未予释明，二审法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。但返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人另行主张，并在裁判文书中予以明确。

法院应注意对当事人进行充分释明，尽可能一次性解决纠纷。

 

【规范指引】

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。

存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

36.【合同无效时的释明问题】在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用"不告不理"原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书"本院认为"部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。

第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。

当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。

 

对于房屋租赁合同无效的审查主要分以下几种情形：

1.无民事行为能力人签订的租赁合同效力

2.违反法律、行政法规强制性规定的租赁合同效力

3.违背公序良俗的租赁合同效力

4.恶意串通情形下租赁合同的效力

5.超过法定租赁期限的租赁合同效力